Transcripción de la columna en Radio Carve del 03 de enero, 2024
En este Ciclo donde estamos tratando las principales modificaciones introducidas por la Ley de Rendición de Cuentas, vamos a hablar con la Escribana Rocío González del Estudio Posadas, sobre los cambios más significativos a nivel notarial.
Buenas tardes, Rocío, ¿Nos podrías comentar cuales son estas modificaciones?
Las principales modificaciones refieren a la Ley número 18.308 que es la de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, también conocida como LOT.
Esta ley, promulgada en el 2008, busca regular la planificación territorial, mantener y mejorar la calidad de vida de la población, y organizar el uso del suelo, cuidando el uso y aprovechamiento de los recursos naturales y culturales. Dentro de todos los aspectos que regula, consagra lo que conocemos como el derecho de superficie; y es uno de los puntos que se afectado por los cambios introducidos por la Ley de Rendición de Cuentas.
Antes de comenzar con lo que se modifica, ¿Podrías explicarnos qué es el derecho de superficie?
La LOT en su artículo 36 establece que el propietario de un inmueble, podrá conceder a otro el derecho de superficie de su suelo, por un tiempo determinado. Lo define como “el derecho real limitado sobre un inmueble ajeno que atribuye temporalmente parte o la totalidad de la propiedad”.-
El derecho real máximo en nuestro Derecho es el de propiedad, y el derecho de superficie es un derecho real limitado, de goce sobre un inmueble ajeno, derecho que se aparta de lo que conocemos como el principio de accesión.
Este principio está regulado por el artículo 731 del Código Civil, que establece que el dueño de una cosa también lo es de lo que ella produce o de lo que a ella se incorpora natural o artificialmente. Por ejemplo, el dueño de un terreno será dueño de la casa que construya o de los árboles que crezcan.
El Derecho de Superficie rompe con este principio ya que el dueño de un terreno, le concede el derecho aun tercero, por ejemplo, de construir sobre un área determinada, y este tercero se hace dueño de lo que construye.
Este derecho se puede conceder de forma gratuita u onerosa, por un tiempo determinado, y se debe otorgar en escritura pública, e inscribirse en el Registro General correspondiente.
La norma no hace distinción respecto del lugar de ubicación del inmueble, pudiendo por tanto éste ubicarse en zona urbana, sub-urbana o rural.
Puede constituirse sobre todo o parte del inmueble y el área concreta dentro del inmueble sobre la cual se constituye el derecho de superficie, puede ser determinada por cualquier elemento que acuerden las partes, por ejemplo, un plano o un croquis.
¿Qué cambios introduce la Ley de Rendición de Cuentas respecto a este derecho?
El artículo 660 de la ley 20.212 agrega un BIS al artículo 36, que dispone que es de aplicación al derecho de superficie la misma normativa sobre dimensiones mínimas de predios o lotes que establece la legislación nacional o departamental (LOT), salvo aquellos promovidos por MEVIR (Movimiento de Erradicación de la Vivienda Insalubre Rural).
Dentro de la legislación tenemos a la ley 10.723 de Centros Poblados que establece en su artículo 16 la superficie mínima en la que se puede fraccionar un terreno o un campo. En este sentido, al aplicase los mismos limites que esta normativa, a partir del primero de enero de 2024, no podrá constituirse un derecho de superficie con un área menor a: i) trescientos (300) metros cuadrados en suelo urbano o suburbano, salvo las excepciones previstas en dicha ley; y (ii) en un área menor a tres (3) hectáreas para los departamentos de Montevideo, Canelones y San José, y cinco (5) hectáreas, para el resto del país. Con algunas excepciones específicas que establece la normativa.
Es muy importante tener en cuenta estos límites ya que la Ley establece como sanciones la nulidad absoluta del fraccionamiento y las ventas posteriores de predios, y multas de hasta 50.000 UR (cincuenta mil unidades reajustables). Por lo que al aplicarse las mismas sanciones estamos hablando de la nulidad de la constitución del derecho de superficie.
¿A nivel práctico cómo afecta esta modificación?
Esta limitante en la superficie por la cual se concede el derecho de superficie va a restringir mucho su ejercicio.
En el estudio tuvimos el caso de un propietario de un campo que constituyó un derecho de superficie a favor de una congregación cristiana para que ésta construyera una iglesia. El objetivo era conceder el derecho sobre el área necesaria para la construcción, con estos nuevos límites para poder hacerlo tendría que concederle el derecho sobre 3 o 5 hectáreas, por ejemplo, y no sería posible por un área menor.
También hay casos similares con estaciones de UTE, o edificios dentro de grandes complejos como, por ejemplo, Zonamerica u otros parques de este estilo. La ventaja de este derecho es que el que invierte en la construcción y que se hace responsable de la misma, es el que tiene el propio interés, ej. la propia empresa que va a instar allí sus oficinas. En caso de que este tipo de proyectos no estén dentro de los límites marcados por la nueva normativa, no se podrá utilizar esta modalidad, y tendrán que recurrir a otros mecanismos.
¿Alguna otra modificación que afecte al ejercicio notarial?
Algo especifico de los escribanos, pero que esta bueno mencionar ya que tiene que ver con la incorporación de documentos electrónicos a la vida jurídica, es la modificación del articulo 92 de la Ley de Registros (la 16.871), introduciendo la minuta electrónica.
Estas minutas son unos formularios que se envían al Registro acompañando al documento que se está inscribiendo y que contiene un resumen del acto inscribible. La minuta se la queda el Registro como respaldo del acto inscripto, y devuelve los documentos originales, por ejemplo, la escritura de compraventa con la constancia de inscripción.
La modificación que se introduce es la potestad de la Dirección General de Registros de determinar el envío de la minuta por medios digitales, y en dichos casos el escribano interviniente deberá adjuntar la imagen escaneada del documento que contiene el acto o negocio jurídico a inscribir, salvo que la presentación de dicho documento se efectúe en forma digital y con firma electrónica avanzada.
Escuchá la columna completa aquí.
Autora
