Es muy común y sobre todo para los habitantes de Montevideo, que el lugar que habitan se trate de un apartamento, es decir, de una unidad de propiedad horizontal que forma parte de un edificio. Vivir en este tipo de inmuebles, tiene algunas particularidades, y para conocerlas es que estamos con la Escribana Rocío González del Estudio Posadas.
Primero que nada, ¿Nos explicarías que es la propiedad horizontal?
La propiedad horizontal es el régimen bajo el cual se construye o se rigen la gran mayoría de los edificios.
Existen diferentes leyes que lo regulan, la ley madre es la 10.751, y luego encontramos otras normas como la 14.261, que habilita el ingreso a este régimen a edificios ya construidos.
También está la Ley 16.760, que se está utilizando mucho últimamente ya que faculta a las entidades de intermediación financiera a otorgar préstamos hipotecarios para financiar la construcción de edificios.
Por otro lado, esta le Ley 17.292, de Urbanizaciones de propiedad horizontal, que viene a regularizar la existencia de barrios privados y clubes de campo; en donde si bien son propiedades totalmente individuales, funcionan en determinados asuntos con aspectos de la propiedad horizontal.
¿Qué implica que compremos en un edificio dentro de este régimen?
El común denominador de todas estas leyes, aunque puede ser más o menor grado como ya indicamos, es que el régimen de propiedad horizontal, es un régimen de copropiedad. Esto implica que existe un solo dominio, pero que se encuentra dividido entre varios titulares; es decir que varias personas comparten la propiedad de una cosa.
A modo de visualizarlo, el edificio entero es propiedad de todos los que dueños de las diferentes unidades, y a su vez, si bien existen algunos bienes de uso exclusivo, como puede ser una terraza, garaje, patio, que solo lo puede usar el dueño de un determinado apartamento; existen otros bienes que son compartidos, cómo el hall, ascensor, una barbacoa, gimnasio, etc.
Por este motivo de la copropiedad, es muy importante la administración del edificio y las normas que regulan la convivencia y uso de los bienes.
¿Cuáles son estas normas?
Como normas generales están las leyes que ya nombramos anteriormente, pero luego hay 2 reglamentos muy importantes, y que regulan aspectos más individuales o propios de cada edificio.
Por un lado, tenemos el Reglamento de Copropiedad. Si alguno compro o leyó una escritura de compraventa de una unidad de propiedad horizontal, seguramente le suene que se haya declarado conocer y acepar este reglamento.
Es un documento, que aparte de describir y detallar los diferentes bienes del edificio, regula puntos importantes que todo comprador debe conocer:
- La hipoteca recíproca: todos los copropietarios tienen la obligación de contribuir con los gastos del edificio y el derecho de exigirle a los otros el cumplimiento de esta obligación. Estos gastos, son los que se conocen como gastos comunes, que podemos tener los ordinarios, que son los de uso de todos los días (agua, portería, administración, etc.) y los extraordinarios, que surgen por algo extra a lo diario, por ejemplo, se rompe el ascensor y hay que arreglarlo. La hipoteca recíproca, busca garantizar el pago de estos gastos, por lo cual, todas las unidades están gravadas con hipoteca, a favor de los restantes copropietarios y en garantía de los gastos comunes; esto habilita a que, si hay deuda de gastos comunes, se pueda ejecutar la hipoteca para proceder al pago de los mismos.
- Fondo de reserva: Que se trata de un depósito de dinero, destinado al pago de las obras de conservación y reparación del edificio. Se integra cuando se comienza a ocupar la unidad, y su porcentaje puede ir variando de acuerdo a lo que se decida en Asamblea de Copropietarios.
- Asamblea de Copropietarios: Al todos ser propietarios, las decisiones se deben tomar en conjunto, y por esta razón el reglamento regula cuando y cómo se realizan las asambleas y la forma en que se toman las decisiones.
- Administración: Muchas veces en el reglamento también se establece quien será el administrador del edificio. Puede ser una persona, o una sociedad, y será quien lleve adelante la gestión del inmueble, el control de pago de las expensas comunes, y coordine el mantenimiento del inmueble.
¿Existe algún otro reglamento que regule la convivencia?
Si bien no es legalmente obligatorio, es muy común, y útil, que también se suscriba un Reglamento Interno. En este tipo de reglamentos regulan aspectos que tengan que ver más con la convivencia y el uso diario de los bienes comunes. Por ejemplo, si se pueden tener mascotas, o que tipo de mascotas están permitidas, los horarios de uso la barbacoa, gimnasio, y hasta aspectos más estéticos como, por ejemplo, el color de las cortinas, o el tipo de plantas de mi jardín.
Son sumamente variados los aspectos que pueden regular, por lo cual aconsejamos siempre tener presente esta reglamentación.
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